SAS colombiana propietaria de inmueble en Cusco: ¿dónde tributan las rentas de arrendamiento?

El Art. 4 de la Decisión 578 es categórico: *"Las rentas de cualquier naturaleza provenientes de bienes inmuebles sólo serán gravables por el País Miembro en el cual estén situados dichos bienes"*. Incluye explícitamente las rentas de arrendamiento. **1. Quién grava.** El inmueble está situado en Perú → **Perú es el único país con potestad tributaria** sobre los USD 96.000 anuales de arriendo, sin importar la nacionalidad del propietario ni del arrendatario. **2. Régimen interno peruano.** Perú retiene 5% sobre arrendamientos a no domiciliados (Art. 56 LIR Perú) — USD 4.800 anuales. Si el operador peruano lo declara como gasto deducible, le exigirá el respectivo certificado. La SAS CO recibe USD 91.200 netos. **3. Tratamiento en Colombia (Art. 3 Decisión 578).** Colombia debe tratar los USD 96.000 **como renta exenta**. La SAS los declara en su renta CO como ingreso de fuente extranjera y los resta como renta exenta por Decisión 578. **No paga 35% IR societario** sobre esos ingresos. **4. Ahorro fiscal vs. régimen ordinario.** Sin Decisión 578, los USD 96.000 ($398M a TRM $4.150) entrarían a base gravable CO al 35% = $139M de IR societario en CO. La Decisión 578 lo reduce a $0 colombiano. Se mantienen los USD 4.800 (~$19,9M) peruanos. **5. ¿Crédito tributario Art. 254 ET? No.** Como Colombia aplica exención, no hay impuesto colombiano que acreditar. Pedir crédito por los USD 4.800 retenidos en Perú es incoherente — el régimen CAN es de exención, no de imputación. **6. ¿Qué pasa si la SAS opera el hotel directamente?** Cambia la naturaleza: ya no son rentas inmobiliarias puras del Art. 4, sino beneficios empresariales del Art. 6 (actividad hotelera). El resultado en términos de país que grava es **el mismo** (Perú) porque la actividad se ejecuta físicamente allá. Pero la calificación importa para retenciones internas peruanas (operación hotelera puede generar EP). **7. Posterior repatriación / dividendo a accionistas CO.** Cuando la SAS distribuya utilidades a sus accionistas personas naturales colombianas, aplicará el Art. 242 ET (15% post Ley 2277/2022) sobre el dividendo. Esa segunda etapa es relación interna CO — la Decisión 578 sólo blindó la primera etapa (renta inmobiliaria Perú → SAS CO).