Renta exenta construcción de VIS y VIP — Art. 235-2 num 7 ET

El **Art. 235-2 num 7 ET** establece **renta exenta** sobre las rentas provenientes de la **enajenación de predios destinados a VIS y VIP** y de las **utilidades por construcción y enajenación**. **Definiciones (Decreto 1606/2015)**: - **VIS (Vivienda de Interés Social)**: precio por unidad ≤ 135 SMMLV en grandes ciudades, ≤ 150 SMMLV en otros municipios. - **VIP (Vivienda de Interés Prioritario)**: precio por unidad ≤ 90 SMMLV (para los más pobres). SMMLV 2026: $1.750.905 → 135 SMMLV = **$236.4M por unidad** límite. **Aplicación al caso**: - Precio por unidad: 135 SMMLV → cumple límite VIS. - ✓ Califica como proyecto VIS. **Beneficio**: la **renta líquida** generada por la construcción y enajenación de las 200 unidades VIS está **exenta del impuesto de renta**. **Cálculo de impacto**: - Ingresos proyectados: 200 × $236M = $47.200M. - Costos de construcción: $20.000M (inversión inicial) + costos directos del año. - Renta líquida atribuible: ~$15.000-$20.000M (margen 30-40% típico construcción VIS). - Impuesto régimen ordinario (35%): $5.250-$7.000M. - Impuesto con exención: **$0**. **Ahorro proyectado**: ~$5.000-$7.000M sobre el ciclo del proyecto. **Requisitos para acceder**: 1. **Predios destinados a VIS/VIP**: el suelo debe estar destinado al desarrollo del proyecto (Plan Parcial aprobado, licencia de construcción VIS). 2. **Sociedad debe ser constructora**: la actividad debe ser efectivamente la construcción y/o enajenación. 3. **Cumplimiento del precio máximo por unidad**: 135 SMMLV (VIS) o 90 SMMLV (VIP) por unidad final vendida. 4. **Aprobación de Plan Parcial o Licencia de Construcción** que califique como VIS/VIP. 5. **Llevar contabilidad separada** de los proyectos VIS/VIP vs comerciales. **Aspectos críticos**: 1. **Excede el precio**: si una unidad se vende > 135 SMMLV, esa unidad NO califica para la exención (su renta atribuible tributa al 35%). 2. **Cambio de destinación**: si el proyecto inicial era VIS pero después se reclasifica como vivienda comercial (precio > 135 SMMLV), pierde el beneficio retroactivo. 3. **Subsidios**: los subsidios de Mi Casa Ya o equivalentes recibidos por compradores NO afectan la calificación VIS para la constructora. 4. **IVA**: la VIS está EXCLUIDA de IVA en la venta del inmueble (Art. 424 num 12 ET). Pero los materiales de construcción sí causan IVA al 19% al constructor — ese IVA es costo (no descontable porque la venta es excluida). 5. **Predios urbanizables**: el beneficio incluye también renta por enajenación del suelo SI está destinado a VIS/VIP. 6. **Renta presuntiva**: las constructoras VIS están exentas también de renta presuntiva sobre los activos del proyecto (DUR 1625/2016). **Cuándo NO aplica**: - Construcción de vivienda comercial / no VIS: tributa al 35% normal. - Vivienda de mediano valor (no VIP): no aplica este beneficio (puede aplicar otros, ej: hotelería si se destina a turismo). - Reformas/remodelaciones de inmuebles existentes: NO califican (debe ser construcción nueva VIS). **Compatibilidad con otros incentivos**: - **Descuento Art. 257 ET** (donaciones a ESAL): compatible. - **ZOMAC**: si el proyecto está en municipio ZOMAC, la sociedad puede pagar parte del impuesto en obras (pero como tiene 0% de renta, el beneficio ZOMAC se vuelve irrelevante para esa parte). - **Vehículos eléctricos**: el descuento por vehículos eléctricos se aplica al impuesto a pagar — si la renta está exenta, no hay impuesto al cual descontar. La exención VIS es un beneficio robusto y es común en grandes proyectos.