Persona natural no residente que arrienda inmueble en Bogotá: cómo se grava la renta de fuente colombiana y qué retención aplica

El régimen de tributación de no residentes se construye sobre dos ejes: la fuente del ingreso y la mecánica de retención. El primero define si Colombia tiene jurisdicción tributaria; el segundo define cómo se materializa el cobro. **Fuente del ingreso (Art. 24 ET).** El Art. 24 ET enumera los ingresos que se consideran de fuente nacional. El numeral 5 incluye expresamente los rendimientos provenientes de la explotación de bienes inmuebles ubicados en Colombia. El apartamento está en Bogotá; el ingreso es de fuente colombiana sin discusión. Como tal, el cliente — aunque sea no residente — está sujeto al impuesto sobre la renta colombiano por ese ingreso (Art. 9 ET). **Retención al pagador (Arts. 401, 406 y 408 ET).** Aquí el Art. 408 ET aplica con tarifa específica: para pagos a personas no residentes sin establecimiento permanente en Colombia, los arrendamientos de bienes inmuebles ubicados en el país tienen retención del **20%** sobre el valor pagado o abonado en cuenta. La empresa arrendataria, en su calidad de agente retenedor, debe practicar esta retención al hacer cada pago mensual. Retención mensual aplicada por la empresa: $4.800.000 × 20% = $960.000. Lo que recibe efectivamente el cliente cada mes: $4.800.000 − $960.000 = $3.840.000. Retención anual: $960.000 × 12 = $11.520.000. **Aplicación del CDI Colombia-España (Ley 1082 de 2006).** El Art. 6 del CDI Colombia-España permite a Colombia gravar rentas inmobiliarias originadas en su territorio. La tarifa del Art. 408 ET (20%) opera dentro del marco autorizado por el CDI; no hay reducción automática. Lo que sí ocurre es que España, al gravar la misma renta en cabeza de su residente, debe permitir descuento del impuesto pagado en Colombia para evitar doble imposición (mecanismo de imputación del Art. 22 del CDI). Esto le toca al cliente con su asesor fiscal en España. **Obligación de declarar en Colombia.** El Art. 592 ET fija los casos en que un no residente NO está obligado a declarar: cuando todos sus ingresos hayan sido sometidos a retención en la fuente y esta retención coincida con el impuesto que debería pagarse. Como aquí toda la renta del año proviene del arriendo y la retención del 20% del Art. 408 ET es la tarifa aplicable, el cliente **NO está obligado a presentar declaración** de renta en Colombia. La retención hace las veces de impuesto liquidado. Si el cliente tuviera otros ingresos de fuente colombiana en el año (intereses bancarios sin retención, ganancias ocasionales por venta del apartamento, etc.), la conclusión cambiaría — debería declarar para liquidar el impuesto agregado. **Consecuencias prácticas.** El cliente recibe $3.840.000 mensuales netos en Colombia y reporta el ingreso bruto en su declaración española aplicando el descuento del impuesto pagado en Colombia ($11.520.000 anuales) bajo las reglas del CDI.