Caso práctico · 12 de febrero de 2026

Herencia de apartamento que era vivienda habitual del causante: cómo opera la exención de 13.000 UVT y qué queda gravado

Hijo único, mayor de edad, persona natural residente en Colombia, que recibe por sucesión el apartamento donde vivía su madre fallecida

La pregunta del cliente

Mi cliente heredó en 2026 el apartamento donde su madre vivió los últimos 22 años — única vivienda propia de la causante. El avalúo de adjudicación, conforme al inventario de la sucesión, es de $850.000.000. El hijo es el heredero único. ¿Qué porción queda gravada como ganancia ocasional, qué tarifa aplica y cómo se reporta?

Hechos relevantes

Año gravable 2026; UVT $52.374.
Causante: madre del cliente, fallecida el 12 de febrero de 2026, residente fiscal en Colombia hasta el deceso.
El apartamento heredado fue la vivienda de habitación de la causante por 22 años continuos — único inmueble residencial de su propiedad al fallecer.
Avalúo de adjudicación del apartamento conforme al inventario y avalúo de la sucesión: $850.000.000.
Heredero único: el hijo, persona natural residente en Colombia, mayor de edad, no es legitimario excluido.
La sucesión se procesa por vía notarial; el hijo aceptó la asignación pura y simplemente.
El hijo recibió el apartamento en 2026 y lo declarará en la declaración de renta y complementarios del año gravable 2026.

Análisis

El régimen de ganancias ocasionales para herencias y legados se construye en tres pasos: identificar el hecho generador, calcular la base bruta y aplicar las exenciones del Art. 307 ET — en ese orden. **Paso 1 — hecho generador (Art. 302 ET).** La asignación que recibe el hijo proviene de una sucesión por causa de muerte. El Art. 302 ET enumera expresamente las herencias como ganancia ocasional, así que la operación está dentro del impuesto sin discusión. **Paso 2 — base bruta (Art. 303 ET).** Para herencias, el valor a declarar es el determinado conforme al inventario y avalúos de la sucesión. En este caso $850.000.000. **Paso 3 — exenciones del Art. 307 ET.** Aquí está la palanca práctica para este caso. El Art. 307 ET enumera varias exenciones; la que aplica es el **numeral 1**: están exentas las primeras **13.000 UVT del valor de un inmueble de vivienda de habitación de propiedad del causante**. La condición se cumple porque el apartamento era la vivienda habitual de la madre. Valor exento: 13.000 × $52.374 = **$680.862.000**. Ganancia ocasional gravable: $850.000.000 − $680.862.000 = **$169.138.000**. No aplica el numeral 2 (que es para inmuebles **distintos** a la vivienda habitual del causante; aquí es la vivienda habitual). Tampoco se acumula con el numeral 3 (3.250 UVT por asignación al heredero) porque cada exención del Art. 307 ET corresponde a una hipótesis distinta: el numeral 1 es la fórmula específica para la vivienda habitual del causante. **Paso 4 — tarifa (Art. 314 ET).** La tarifa única para ganancias ocasionales de personas naturales residentes es del **15%**. Impuesto a cargo: $169.138.000 × 15% = **$25.370.700**. El hijo declara la ganancia ocasional en la cédula correspondiente del formulario 210 del año gravable 2026, junto con el valor exento (que se reporta en el renglón de ganancias ocasionales no gravadas o exentas) para que la DIAN verifique el cumplimiento de los topes.

Cálculos aplicados

Exención numeral 1 Art. 307 ET (vivienda habitual del causante)
13.000 UVT × $52.374
→ $680.862.000
Ganancia ocasional gravable
$850.000.000 − $680.862.000
→ $169.138.000
Impuesto a cargo (Art. 314 ET tarifa 15%)
$169.138.000 × 15%
→ $25.370.700

Respuesta

El apartamento heredado tiene una porción exenta de **$680.862.000** (13.000 UVT del numeral 1 del Art. 307 ET, por ser vivienda habitual del causante) y una porción gravable de **$169.138.000**. Sobre esa porción se aplica la tarifa única del **15%** del Art. 314 ET para personas naturales residentes, lo que arroja un impuesto de ganancias ocasionales de **$25.370.700** que el hijo declarará y pagará en su declaración de renta del año gravable 2026.

Riesgos si se ejecuta mal

Aplicar el numeral 2 del Art. 307 ET (6.500 UVT) en lugar del numeral 1 (13.000 UVT) reduce la exención a la mitad y genera un mayor impuesto que la DIAN no puede convalidar si demuestra que era vivienda habitual.
Acumular indebidamente los numerales 1 y 3 reduce la base gravable artificialmente; ante glosa, la DIAN exige reintegro con intereses moratorios del Art. 635 ET.
Olvidar la condición de 'vivienda habitual' — soportable con servicios públicos, dirección registrada y permanencia — pierde la exención del num. 1 si la DIAN demuestra que el causante vivía en otro inmueble.

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