Constructora que vende Vivienda de Interés Social: por qué la primera venta es exenta de IVA y qué pasa con los descontables

La primera venta de unidades de Vivienda de Interés Social en Colombia tiene tratamiento de **bien exento con derecho a devolución** bajo el régimen del Art. 477 ET (productores de bienes exentos). La consecuencia operativa es doble: la factura de venta no lleva IVA, y el constructor puede solicitar devolución del IVA descontable acumulado durante la obra. No aplica el régimen de excluidos (que dejaría el descontable como costo perdido); el VIS es exento, lo que mantiene viva la cadena de descontables. Las ventas posteriores a la primera (reventa entre particulares) sí están excluidas del IVA — la exención del Art. 477 ET cubre solo la primera transferencia desde el productor al adquirente final. Aplicación al caso: - IVA generado en las 80 ventas: $0 (operación exenta, factura sin IVA). - IVA descontable acumulado: $612.000.000. - Saldo a favor del periodo: $612.000.000. El constructor puede solicitar devolución vía Art. 815 ET parágrafo y Art. 850 ET. El procedimiento exige acreditar que las ventas son efectivamente VIS (certificación de la entidad otorgante, registro municipal, escrituras), conservar las facturas de los insumos con IVA discriminado, y presentar la solicitud con certificación del revisor fiscal o contador público. La DIAN tiene 50 días hábiles para resolver. Si el constructor tuviera otras operaciones gravadas en paralelo (no solo VIS), aplicaría prorrateo del Art. 490 ET sobre los descontables comunes; aquí no aplica porque el 100% de las ventas son VIS exentas.